Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Düsseldorf?

Kurzantwort: Für Verkäufer in Düsseldorf ist ohne Steuer häufig ein Kostenrahmen von etwa 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises eine brauchbare erste Orientierung. Den größten planbaren Anteil kann die Maklerprovision bilden. Hinzu kommen je nach Objekt die Lastenfreistellung im Grundbuch, ein Energieausweis und fehlende Unterlagen. Wirtschaftlich besonders wichtig sind eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft. Beide Positionen müssen individuell geprüft werden und können die grobe Spanne deutlich überschreiten.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 9 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Kostenübersicht: Was zahlt der Verkäufer, was der Käufer?

Die typische Zuordnung lässt sich ohne starre Pauschale so lesen:

Kostenposition	Wer trägt sie typischerweise?
Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen	Regelmäßig Käuferseite; der Steuersatz beträgt 6,5 Prozent.
Beurkundung des Kaufvertrags und Eigentumsumschreibung	Im Kaufvertrag üblicherweise der Käuferseite zugeordnet.
Löschung eigener Grundschulden und anderer nicht übernommener Belastungen	Verkäuferseite.
Energieausweis und verkaufsnotwendige Objektunterlagen	Verkäuferseite.
Maklerprovision	Entsprechend Maklervertrag und gesetzlichem Verteilungsmodell Verkäufer und gegebenenfalls Käufer.
Vorfälligkeitsentschädigung und mögliche Steuer auf den Veräußerungsgewinn	Verkäuferseite, sofern sie im konkreten Fall entstehen.
Laufende objektbezogene Kosten	Bis zum vereinbarten Besitzübergang grundsätzlich Verkäuferseite, danach entsprechend Kaufvertrag Käuferseite.

Die vertragliche Kostentragung darf nicht mit der gesetzlichen Haftung gegenüber Notar oder Behörden verwechselt werden. Der Kaufvertragsentwurf sollte die Zuordnung eindeutig festhalten. Verkäufer tragen regelmäßig die Kosten, die nötig sind, um das Objekt frei von nicht übernommenen eigenen Belastungen zu übertragen.

1. Maklerprovision – und welche Leistung dahintersteht

Eine Maklerprovision ist nicht gesetzlich auf einen festen Düsseldorfer Prozentsatz festgelegt. Für eine überschlägige Rechnung wird häufig mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite gearbeitet, wenn die Gesamtcourtage hälftig geteilt wird. Das ist ein verhandelbarer Marktwert, kein amtlicher Tarif.

Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist, geben die §§ 656c und 656d BGB den Rahmen vor. Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen die Provisionspflichten gleich hoch sein. Wird die Provision aus einer einseitigen Beauftragung teilweise auf die andere Partei übertragen, darf deren Anteil höchstens die Hälfte der Gesamtprovision ausmachen. Die Einzelheiten erklärt auch die Verbraucherzentrale zu Maklergebühren.

Entscheidend ist nicht nur der Provisionsbetrag, sondern der Nettoerlös. Vergleichen Sie daher zwei vollständige Szenarien:

• Beim Privatverkauf stehen dem erwarteten Verkaufspreis eigene Ausgaben für Präsentation und Inserate, der Zeitaufwand sowie mögliche Preisnachlässe gegenüber.
• Beim Verkauf mit Makler wird vom realistisch erzielbaren Preis die vertraglich vereinbarte Verkäuferprovision abgezogen.

Im Maklervertrag verdienen insbesondere Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provisionshöhe, Verteilung und Fälligkeit Aufmerksamkeit. Ebenso wichtig ist eine klare Leistungsbeschreibung. Welche Bausteine im konkreten Auftrag gelten, gehört in die individuelle Vereinbarung. Wie sich Privatverkauf und Maklerauftrag im Detail unterscheiden, zeigt unser Ratgeber Immobilie in Düsseldorf privat verkaufen oder mit Makler?

2. Löschung der Grundschuld – Kosten nach dem eingetragenen Recht

Eine zurückgezahlte Finanzierung entfernt die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch. Soll der Käufer sie nicht übernehmen, wird für die lastenfreie Übertragung eine Löschungsbewilligung des Gläubigers benötigt. Notariat und Grundbuchamt setzen die Löschung anschließend um.

Als grobe Planungsgröße werden häufig rund 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldbetrags genannt. Bei 300.000 Euro wären das etwa 600 bis 1.200 Euro. Diese Spanne ist kein Angebot: Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem GNotKG, dem konkreten Geschäft und dessen Wert. Maßgeblich ist das eingetragene Recht, nicht bloß die aktuelle Restschuld.

Zu unterscheiden sind drei Bestandteile:

• notarielle Beglaubigungs- und Vollzugstätigkeiten,
• die Gebühr des Grundbuchamts für die Löschung,
• tatsächliche Auslagen, etwa für Dokumente oder Versand.

Für die Löschungsbewilligung selbst darf das Kreditinstitut kein gesondertes Entgelt verlangen. Möglich bleiben weitergereichte Auslagen. Deshalb sollte eine Bankabrechnung nicht vorschnell als pauschale „Löschungsgebühr“ akzeptiert werden.

Eine Abtretung an die finanzierende Bank des Käufers kann günstiger sein als Löschung und Neubestellung. Sie ist jedoch nur sinnvoll, wenn Gläubiger, Rang, Betrag und Finanzierungsstruktur zusammenpassen. Notariat und beide Banken sollten diese Möglichkeit früh prüfen.

3. Energieausweis: Pflicht mit klaren Fristen

Der Energieausweis gehört in aller Regel zu den Pflichtunterlagen. Nach § 80 GEG ist er Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Steht bereits bei Veröffentlichung einer Anzeige ein Ausweis zur Verfügung, müssen die in § 87 GEG genannten Energiedaten erscheinen. Ein Ausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre.

Für die Planung sind folgende Unterschiede wichtig:

• Verbrauchsausweis: basiert im Kern auf Verbrauchsdaten mehrerer Abrechnungsperioden. Je nach Anbieter ist grob mit 50 bis 150 Euro zu rechnen. Er ist nicht für jedes Gebäude zulässig.
• Bedarfsausweis: beruht auf der technischen Bewertung von Gebäudehülle und Anlagentechnik. Häufig liegt er bei etwa 300 bis 600 Euro; ein Ortstermin oder ein komplexes Gebäude kann den Preis erhöhen.

Welcher Ausweis zulässig ist, hängt unter anderem von Gebäudeart, Zahl der Wohnungen, Baualter und energetischem Standard ab. Die Verbraucherzentrale zum Energieausweis bietet dazu eine verständliche Abgrenzung. Ausführlich erklären wir das Thema auch in unserem Ratgeber Was kostet ein Energieausweis in Düsseldorf?

Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, nach Vertragsschluss nicht übergibt oder Pflichtangaben in der Anzeige auslässt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit. Für die hier einschlägigen Tatbestände sieht § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro vor. Ein günstiger Ausweis ist deshalb nur dann eine Ersparnis, wenn er rechtlich zulässig und fachlich korrekt ist.

4. Unterlagen: überschaubare Gebühren, große Prozesswirkung

Welche Kosten entstehen, hängt davon ab, was bereits aktuell vorliegt. Für Düsseldorf bietet sich folgende Arbeitsliste an:

• Grundbuchauszug: beim zuständigen Grundbuchamt oder über das Notariat; einfache und beglaubigte Auszüge haben unterschiedliche Gebühren.
• Amtliche Flurkarte: im GeoShop Düsseldorf aktuell ab 15 Euro.
• Baulastenauskunft: ebenfalls digital über den GeoShop, aktuell ab 30 Euro; ein berechtigtes Interesse kann nachzuweisen sein.
• Altlastenauskunft: beim Umweltamt. Die Düsseldorfer Katasterauskunft benötigt eine eindeutige Grundstücksbezeichnung; Gebühren und Datenzugang richten sich nach Antrag und Einzelfall.
• Bauakte und Zeichnungen: beim Bauaufsichtsamt; Bereitstellung und Kopien werden nach Umfang abgerechnet.
• Neue Wohnflächenberechnung: durch qualifizierte Fachleute; der Preis hängt von Unterlagenstand, Objektgröße und Aufmaß ab.
• Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft: insbesondere Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Protokolle und Rücklageninformationen; mögliche Verwaltungskosten sind vertraglich zu prüfen.
• Erbnachweis: bei Nachlassfällen je nach Ausgangslage Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; gerichtliche Gebühren sind wertabhängig.

Wer die Dokumente erst nach Einigung mit einem Käufer zusammenträgt, baut ein vermeidbares Finanzierungs- und Terminrisiko auf. Kreditinstitute benötigen regelmäßig Grundbuch-, Flächen- und Objektangaben, bevor sie verbindlich entscheiden. Fehlt etwas, können Finanzierung, Kaufvertragsabstimmung und Beurkundung ins Stocken geraten. Eine frühe Dokumentenprüfung kostet meist weniger als eine spätere Nachverhandlung. Eine vollständige Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf in Düsseldorf.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen während der Sollzinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ihre Höhe lässt sich nicht seriös als fester Prozentsatz der Restschuld vorhersagen. Restlaufzeit, Vertragszins, Wiederanlagezins, Tilgungsrechte und Vertragsangaben beeinflussen die Berechnung.

Ein wichtiger Stichtag folgt aus § 489 BGB: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzins grundsätzlich mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden. Dann fällt für diese Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Frist beginnt nicht automatisch am Datum der Unterschrift.

Fordern Sie vor Festlegung des Verkaufszeitplans eine schriftliche Ablösesumme mit Berechnungsgrundlagen an. Die Verbraucherzentrale zur vorzeitigen Ablösung weist darauf hin, dass Forderungen prüfungsbedürftig sein können. Auch ein Pfandtausch auf eine andere, gleichwertige Sicherheit kann je nach Zukunftsplanung eine Alternative sein.

6. Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte

Der umgangssprachliche Begriff „Spekulationssteuer“ bezeichnet keine eigene Steuerart. Ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Grundstücksverkauf wird nach § 23 EStG im Rahmen der Einkommensteuer erfasst.

Grundsätzlich ist ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung steuerlich relevant. Ausnahmen gelten insbesondere, wenn die Immobilie durchgehend zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf selbst genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken diente. Für übliche Grundstückskäufe zählen regelmäßig die Daten der bindenden notariellen Kaufverträge.

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht mit dem Verkaufspreis gleichzusetzen. Anschaffungs- oder Herstellungskosten, berücksichtigte Abschreibungen und unmittelbar zurechenbare Veräußerungskosten wirken sich auf die Berechnung aus. Gerade bei Vermietung, Erbschaft, Schenkung, Teilflächen oder gemischter Nutzung ist eine Steuerberatung vor dem Notartermin sinnvoll. Fristen, Ausnahmen und ein Rechenbeispiel finden Sie in unserem Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Düsseldorf.

7. Weitere Positionen, die oft übersehen werden

• Renovierung und Aufbereitung: Reinigung, kleinere Reparaturen, Malerarbeiten oder Räumung können die Präsentation verbessern. Nicht jede größere Sanierung wird jedoch vollständig über den Kaufpreis zurückgewonnen.
• Entrümpelung und Haushaltsauflösung: Preisbestimmend sind Volumen, Schadstoffe, Etage, Aufzug, Zufahrt und Entsorgungsweg. Ein Vor-Ort-Angebot ist belastbarer als eine pauschale Düsseldorfer Zahl.
• Präsentation: Fotos, Grundrisse, Exposé, Portalbuchungen oder weitere Medien sind beim Privatverkauf eigene Ausgaben. Bei einem Maklerauftrag ist zu klären, welche Bestandteile von der Provision umfasst sind.
• Laufende Kosten: Hausgeld, Energie, Versicherung, Grundsteuer und gegebenenfalls Erbbauzins laufen bis zu den vertraglich festgelegten Stichtagen weiter.
• Fachberatung: Erbengemeinschaft, Scheidung, Mietverhältnis, Baurechtsabweichung oder schwierige Vertragsklausel können Kosten für Steuerberatung, Rechtsberatung oder Gutachten auslösen.
• Vermietete Eigentumswohnung: Düsseldorf fällt unter die MietSchVO NRW. Bei den von § 577a BGB erfassten Umwandlungsfällen gilt eine verlängerte Kündigungssperrfrist von acht Jahren. Das ist keine pauschale Regel für jede Vermietung; Erwerbsdatum, Umwandlung und Übergangsrecht müssen juristisch geprüft werden.

Beispielrechnung: Eigentumswohnung in Düsseldorf, 460.000 Euro

Die folgende Rechnung zeigt nur die Methode.

Kaufpreis	460.000 Euro
Verkäuferprovision bei angenommenen 3,57 Prozent	16.422 Euro
Löschung einer eingetragenen Grundschuld von 280.000 Euro (angenommen)	900 Euro
Bedarfsausweis (angenommen)	450 Euro
Behörden- und WEG-Unterlagen (angenommen)	220 Euro
Neue Wohnflächenberechnung (angenommen)	350 Euro
Kleinreparaturen und Aufbereitung (angenommen)	2.500 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung (angenommen)	1.800 Euro
Gesamtkosten ohne Steuer (rund 4,9 Prozent)	22.642 Euro
Rechnerischer Erlös vor Steuer und vor Rückzahlung einer Darlehensrestschuld	437.358 Euro

Kommt eine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn hinzu, verändert sich die Kalkulation grundlegend. Deshalb gehört die steuerliche Einordnung an den Anfang der Verkaufsplanung.

Wo Sparen sinnvoll ist – und wo nicht

Checkliste: Sind alle Kosten vor dem Start geklärt?

Gehen Sie jeden Punkt durch und notieren Sie „geklärt“, „offen“ oder „nicht relevant“:

Fazit: Erst den Nettoerlös rechnen, dann vermarkten

Energieausweis, Dokumente und Lastenfreistellung lassen sich bei guter Vorbereitung meist nachvollziehbar beziffern. Die größeren Unsicherheiten stecken in Finanzierung, Steuer und der Frage, welcher Preis unter den konkreten Marktbedingungen realistisch erreichbar ist. Eine belastbare Kalkulation trennt deshalb feste Gebühren, verhandelbare Leistungen, vorsichtige Annahmen und echte Einzelfallrisiken.

Auch der Angebotspreis gehört in diese Rechnung. Wird er ohne belastbare Objekt- und Marktdaten festgelegt, können geringe Nachfrage und spätere Korrekturen den Erlös stärker belasten als manche Nebenkostenposition. Eine vollständige Nettoerlösrechnung schafft hier einen besseren Entscheidungsmaßstab als der Kaufpreis allein.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Düsseldorf